1990 fanns det 3.500 lediga lägenheter. Det var alltså i praktiken bostadbrist i landet. Knappt fem år senare stod 62.000 lägenheter tomma – outhyrda.
Det var industriorter som stod för den mesta industridöden. De förlorade 20-30 procent av sin sysselsättning och tappade 10-15 procent av sin befolkning. Kvar blev tomma lägenheter. 2003 hade 47.000 lägenheter rivits. Det är om dessa dramatiska år – då 300.000 industrijobb och 150.000 jobb inom det offentliga försvann – som Karin Wennermark undersöker i Husen som blev över. Om bostadskrisen i industriorter. (Stockholm: Hyresgästföreningen, 2003).
Industridöden och flytten som följde kostade kommunerna miljarder. Kommunerna, som garanterar allmännyttan, fick först täcka förlusterna, sen ta över skulderna och till slut riva bostäder. I flera kommuner var insatserna 10.000–15.000 kr/år/innevånare. Då årsbudgeten i många mindre kommuner är 30.000 kr per innevånare, var det avsevärda belopp. Sammantaget har flera tiotals miljarder kronor blåst iväg.
Karin Wennermark härleder allt till politiska beslut. De fyra viktigaste var tätt knutna till 1990-talspolitiken:
1. Skatteomläggningen 1990.
Fram till skatteomläggningen åtföljde boendekostnader för hyreshus och villor konsumentprisindexet (KPI). Men sen 1990 har kostnaderna i hyreshus stigit med 74 procent, fast KPI bara stigit 29 procent. 2001 kostade en trerummare därför 4.270 kr/mån istället för 2.600 kr. Boendet i villa har ökat endast 14 procent i kostnad.
2. Den nya bostadspolitiken. Goda bostäder åt alla ingick tidigare i välfärdsprojektet. Statliga lån till garanterad ränta gjorde byggandet riskfritt. Men mellan 1993 och 1999 minskade statens årliga räntebidrag från 33 miljarder till 7 miljarder kr. 2002 var de nere på 1,7 miljarder kr. Bostadssektorn omvandlades från ett utgiftsområde – i storleksordningen 55 miljarder kr per år – till en intäktskälla. 2002 inkasserade staten cirka 10 miljarder kr i skatter och avgifter.
3. Minskade resurser till kommunerna. Kommunernas inkomstbortfall – uteblivna statsbidrag – blev 10 procent. Det fattas nu minst 25 miljarder kr per år för att återgå till den tidigare servicenivån.
4. Saneringen av statsfinanserna. Skatteomläggningen var inte finansierad utan innebar 70 miljarder kr minus i statskassan varje år. Det betydde minskad offentlig sektor och sänkta ersättningar vid sjukdom, arbetslöshet etc. Det hårdaste slaget var dock mot hyresgästerna.
Wennermarks utomordentliga undersökning klargör hur politiska, ekonomiska och sociala händelser avlöst varandra och hur de varit varandra avhängliga. Framförallt tydliggör hon hur central skatteomläggningen 1990 är för att förstå de sociala konsekvenser som främst drabbat LO-kollektivet.
Det är inte svårt att se hur effekterna idag framförallt drabbar nya generationer som försöker leta sig ut på bostadsmarknaden. Också här finns två förnämliga kartläggningar som visar en bild av läget: Lars-Olof Petterssons Vem bygger för tillväxt? (Hyresgästföreningen, 2004) och Sven Bergenstråhle: Unga vuxnas boende år 2005. Hur bor 20-27-åringarna? Hur vill de bo? Förändringar i riket 1997 till 2005. (Hyresgästföreningen, 2005).
Fram tonar bilden av ett land där bostadssituationen inte längre motsvarar behoven. Tydligast framkommer det bland de 23 procenten som bor i andra/tredje hand, inneboende, studentrum, hos kompisar osv. 32 procent av dem bor på en yta mindre än 1 rok. Hela 59 procent av dessa unga vuxna – utan egen bostad – är fattiga. Ändå bor de dyrt. 74 procent av gruppen betalade minst 2.200 kr/mån.
En andra lika socialt utsatt grupp är de 20 procenten 20-27-åringar, som bor kvar hos föräldrarna eller nån anhörig. Över hälften av dessa mambor är fattiga. Sammantaget; av de 43 procent unga vuxna, som saknar egen bostad, är 35 procent fattiga.
De 57 procent som har egen bostad, har det som hyres- alternativt bostadsrätt eller eget hus. Men även här har det förändrats till det sämre. De med hyresrätt har minskat stadigt, från 40 procent 1997 till 35 procent 2005. Minskningen motsvaras av en ökning av dem utan egen bostad. Dvs någon relativ ökning av andelen bostadsrätter och egnahemshus har inte skett. Den ligger på ett snitt av 13 respektive 9 procent, med en variation på +/- 1-2 procent.
Företagens arbetskraftsrekrytering, isynnerhet i storstadsregionerna, hindras av bristen på bostäder. Det är främst mindre bostäder och hyresrätter som efterfrågas, då inflyttad arbetskraft ofta ligger i låga eller måttliga inkomstnivåer och inte vill eller kan binda upp sig till stora bostadslån.
Det är inte svårt att se de strukturella orsakerna bakom bostadsbristen. Bostadsinvesteringarnas andel, som under åren 1960 och 1990 rörde sig mellan 4-7 procent av bruttonationalprodukten (BNP), har sjunkit till under 2 procent. Sverige intar därmed det absoluta bottenläget – före östutvidgningen – i hela EU.
Men det är inte för att Sverige skulle ha högre byggkostnader och löner än andra länder. De är tvärtom lägre än i många EU-länder. Vad som utmärker Sverige är de skenande tomtmarkpriserna. Mellan 1992 och 2000 ökade markpriserna utanför storstadsområdena med 30-50 procent. I storstäderna ökade de med 200 procent. De uppgår idag till mellan 15-17 procent och i vissa fall till 30-35 procent av produktionskostnaderna.
Det är tomtmarkprisernas marknadsanpassning som har omöjliggjort hyresrätter i attraktiva lägen och medfört att bostadsrätter prioriterats. I till exempel Danvikskaj i Stockholm utgjorde mark- och anslutningskostnaderna i snitt 2.500 kr/månad/lägenhet, dvs kostnader som uppstått innan byggandet ens börjat.
I debatten påstås ibland marknadsanpassade hyror vara lösningen på bostadsbristen. Det är svårt att se det av internationella jämförelser. I Spanien och Storbritannien där hyresmarkanden privatiserats har det lett till kraftiga hyresökningar. Nyproduktion av hyresbostäder har inte ökat utan tvärtom sjunkit. I Helsingfors, Oslo och Köpenhamn, som har avreglerade hyresmarknader, har det inte heller bidragit till ett ökat antal hyresbostäder utan enbart till högre hyror.
Hyresgästföreningens Lars-Olof Pettersson menar att det kan byggas fler bostäder än vad som görs, själv föreslår han att bygga ytterligare 7.000 lägenheter per år, med nuvarande resurser. Är då Petterssons förmodan rätt? Tja, ett betydelsefullt hinder har vi i att under 1990-talet koncentrerades rikstäckande byggbolag kraftigt (vilket Pettersson nämner men lämnar sen därhän). Kvar finns Skanska, NCC och Peab. Frågan är om vi inte därmed går mot ett 1920-1950-talstillstånd, då byggbolagen även hade intressen i färdiga hus och hade mer att vinna på knapphet med ockerhyror, än att bygga för en vinstsvag marknad.
Det går naturligtvis att göra någonting även inom ramen för det nuvarande systemet. Sedan Hyresgästföreningens broschyr kom ut har byggandet ökat till drygt 25.000 lägenheter/år tack vare ett tillfälligt produktionsstöd. Men det skattestödet (210.000 kr/hyreslägenhet) är tyvärr mycket skört, då det på inget sätt riktar sig mot de kapitalistiska krafter som förorsakar bostadsbristen; prisstegringarna på tomtmark och ägarkoncentrationen inom byggbranschen.
Även Pettersson duckar således i sin skrift för de två nya företeelserna; höga tomtmarkpriser och en utveckling mot oligopol bland byggföretagen och den effekt det har på bostadsbyggandet. Det hade varit mera realistiskt att diskutera inrättandet av en statlig bostadsbank med låga räntor. Och införandet av kommunal inlösensrätt för bostadsmark, med markpriser beräknade på ett riksgenomsnitt. Petterssons bostadsförslag säger heller inget om hyresgästernas rätt till rimliga kostnader – i Sverige utgör boendekostnadens andel av hushållsinkomsten 29 procent medan EU-genomsnittet är 23 procent.
Detta är Sveriges dolda bostadskris. Och den drabbar ungdomar med låga inkomster.
Sven Bergenstråhle tar avstamp i hur sitationen ser ut för ungdomar idag, men drar också upp framtidsutsikterna och det i den obefintliga bostadsdebatten lika okända faktumet – att framtiden i grova drag redan är inte cknad. Medan befolkningen som helhet ökar 4,8 procent ökar nu ålderspensionärerna ökar med 23 procent. Och gruppen 20-27-åringar ökar till 2015 med 181.000, dvs 21,5 procent.
Denna vidgade generationsklyfta kommer att stöta mot resultaten av den tidigare och dagens bostadspolitik, alltså både den före och efter 1990. Med den fria prisbildningen kommer de överlag billiga äldre bostäderna och villorna från 1970-talet, som pga dåtidens stora ränteavdrag och starka inflation betalade sig snabbt, att driva upp prisnivå n när de omsätts på bostadsmarknaden. Ifall fastighetsskatten försvann ger även detta förhöjda huspriser.
Det finns dock en grupp som kommer att kunna konsumera dessa attraktiva bostäder även vid kraftigt höjda priser. År 2002 hade 20 procent av 20-24 åringarna en disponibel inkomst som översteg medianinkomsten för samtliga individer med 30 procent. De har också rika föräldrar. Sen början av 1970-talet har dagens 70-åringar ökat sin inkomst med mer än 100 procent, 50-åringarnas inkomst har ökat med 30 procent. När dessutom gåvoskatten är borta innebär det att välbeställda bostadssökande getts allt större valmöjligheter.
Så kan det te sig för en välbeställd minoritet: de får ärva mer, och deras arv beskattas inte. Majoriteten av dagens 20-åringar har dock en inkomst före skatt som ligger på ungefär samma nivå som i början av 1970-talet. Och många har svårigheter att få arbete. Det syns av att bland unga vuxna fick hela 8 procent socialhjälp nån gång 2002/03.
Det är dessa unga vuxna i storstadsregionerna som sitter värst till. Under 2004 byggdes drygt 25.000 bostäder fördelade på 10.400 egna hem, 6.400 bostadsrätter och 8.400 hyresrätter. Snedvridningen med dubbelt så många bostadsrätter och egnahemshus som hyresrätter har sin främsta orsak i att markpriserna.
Det skulle idag behövas 110.000 bostäder omedelbart. Men riksdagen/regeringen överlåter – sen 1990 – bostadsbyggandet åt den fria marknaden, med magert resultat. Vad regeringen vidtagit är subventionerande punktinsatser, som Hyresgästföreningen kritiserar för att de i realiteten motverkar varandra. Det är uppenbarligen så att en bred riksdagsmajoritet nöjer sig med att ordna för de 57 procenten välbeställda, resterande 43 procent, utan besittningsrätt till sin bostad, bekymrar dem inte.
Kanske finns här en av flera förklaringar till varför hela bostadsfrågan – just förutom fastighetsskatten – försvunnit ur fokus i Sverige.
I förordet till Husen som blev över skriver Hyresgästernas förbundsordförande Barbro Engman om bostadspolitiken ”Den beskrivs inte i media, diskuteras inte i morgonsofforna och leder inte till någon samhällskritisk debatt”. Det är svårt att argumentera emot. Men nödvändigt att göra något åt.
