I rapporten granskas 30 fastighetsbolag, vars totala bestånd motsvarar ungefär en femtedel av landets hyresrätter. Även om nästan en femtedel av hyresintäkterna fortfarande blir till vinst så visar rapporten att vinsten per hyreskrona sjunkit från 27 till 17 procent under de senaste fem åren. Detta trots att hyrorna ökat kraftigt under de senaste åren. Samtidigt motiveras föreslagna hyreshöjningar på upp till 15 procent med att hyresvärdarna möter ökade kostnader.

– Läser man vad olika aktörer från fastighetsbranschen säger på debattsidor och i nyhetsinslag låter det mer eller mindre som att de är på fallrepet. När du läser årsredovisningarna är det en helt annan ton. De når varken allmänheten eller de flesta beslutsfattare, så genom att lyfta upp det som står i dem till allmän debatt kan vi avslöja deras dubbla agendor.

Tomas Ernhagen (bilden), chefsekonom på Fastighetsägarna, kallar slutsatserna som dras i rapporten ”häpnadsväckande”.

– Lönsamheten har nästan halverats, och ändå menar man att det går bra.

Han menar att exempelcitaten som plockas ut i rapporten egentligen är ett tecken på att det går dåligt för bolagen.

– När bolagen talar med sina aktieägare vill de ju ge en så bra bild som möjligt, så man har utnyttjat redovisningsmöjligheterna så långt som möjligt för att peka på att det ser bra ut. Citaten speglar desperationen, de säger ”det är jävligt tufft, men vi tror det går bättre i framtiden när riksbanken sänker räntorna”.

Ett viktigt mått rapporten tittar på är driftnetton, det överskott som finns kvar av hyresintäkterna efter drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Dessa har utvecklats positivt de senaste två åren trots viss vinstminskning, vilket enligt rapporten visar att ökade hyresintäkter kompenserat för ökade kostnader ”och mer därtill”.

 Läser man vad olika aktörer från fastighetsbranschen säger på debattsidor och i nyhetsinslag låter det mer eller mindre som att de är på fallrepet. När du läser årsredovisningarna är det en helt annan ton.

Tomas Ernhagen menar däremot att Hyresgästföreningen i flera år fått kritik för hur de räknar på just driftnetto, men inte tagit till sig den.

–Sveriges bästa redovisningsekonomer är alltid ute och förklarar att man inte kan göra analysen på det viset. Driftnetto-måttet ger ingen rättvisande bild, man kan inte dra några slutsatser överhuvudtaget om man inte till exempel justerar för avskrivningar.

När Flamman ber Martin Hofverberg om en kommentar avfärdar han dock kritiken.

– Det stämmer inte. Vi har utgått från vad bolagen själva definierar som driftnetto i sin finansiella rapportering.

Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna ser det även som naturligt att kapital kommer placeras på annat håll om det slutar generera tillräckligt mycket avkastning, och att en ”rimlig vinst” alltid bör ställas i relation till något annat.

Kan man inte säga precis samma sak från hyresgästers håll – att något inte kan kallas en ”rimlig hyreshöjning” om man inte ställer det mot något, till exempel löneutvecklingen?

– Om då ingen vill bygga bostäder, för att det inte blir lönsamt, får ju staten i så fall gå in och täcka upp skillnaden. Jag kan respektera att man tycker bostadsmarknaden borde fungera så, och förstår fullkomligt att många har det tufft, men där måste vi som skattebetalare hjälpa till kollektivt, säger Tomas Ernhagen, och fortsätter:

– Du kan inte förstöra förutsättningarna för att bygga och förvalta hyresrätter genom att sätta hyran på en nivå som alla ska klara, därför måste vi ha skyddsnät i samhället som hjälper de mest utsatta hushållen.